NUEVA LEY DE ALQUILERES: LOS PUNTOS MÁS RELEVANTES
El martes 30 de junio el Gobierno nacional promulgó la Ley 27551 que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y a partir del miércoles 1º de julio entran en vigencia las disposiciones de la presente ley, es decir, los cambios aplicarán a los contratos que se celebren desde ese día.
En el debate, se manifestó que a pesar de la vigencia del decreto de necesidad y urgencia 320/2020, que dispone el congelamiento de las cuotas de alquileres, prohibición de desalojos y prórroga de contratos, siguen existiendo abusos a los locatarios.
Principales puntos de la ley de alquileres:
- Actualización y fijación de precios: el aumento será anual y ya no más semestral y el índice para la actualización estará conformado, en igual medida, por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). El mismo debe ser elaborado y publicado cada mes por el Banco Central (BCRA).
- Duración del contrato: el plazo mínimo de la locación de inmueble, por contrato, pasará de dos a tres años.
- Expensas: el locatario no tendrá a su cargo el pago de expensas extraordinarias. Las mismas quedarán siempre a cargo del duelo del inmueble.
- Depósitos: el depósito de garantía será de un mes de alquiler por los tres años de contrato y, al finalizar el mismo, la devolución al inquilino deberá ser actualizada al valor del último mes de alquiler.
- Arreglos en el inmueble: los inquilinos podrán hacer arreglos y que los mismos sean descontados del alquiler si el locador no responde un reclamo del locatario, siempre y cuando el mismo sea notificado de la forma debida, pasadas las 24 horas.
- Garantías: los locadores deberán aceptar como garantía cualquiera de las opciones detalladas a continuación: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse si es más de un locatario). Se incorporan distintos tipos de garantías que podrá ofrecer el locatario: además de la actual garantía inmobiliaria, se agregan el aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o garantía personal del inquilino, como un recibo de sueldo o certificado de ingresos o cualquier medio fehaciente.
- Impuestos: regulación de las tasas e impuestos que gravan la propiedad como ARBA y ABL.
- Registro: el locador o inmobiliaria deberá declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). Todos los contratos deben registrarse en AFIP por el locador.
- Renovación del contrato: el prestador del inmueble deberá informar con tres meses de anticipación si renueva y cuáles son las condiciones para el nuevo contrato. Además, se modifican los plazos para rescindir el contrato: podrá hacerse en cualquier momento del primer año y se pagará como multa un mes y medio de alquiler. Si se rescinde en el segundo y tercer año, se pagará un mes de multa.
- La resolución anticipada podrá ejercerse por el locatario si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un mes de anticipación. Si lo hace en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
- Se creará el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda. Se dispondrá de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.
¿CUÁLES SON LOS PRINCIPALES PUNTOS DEL DECRETO QUE TIENEN VIGENCIA HASTA EL 30 DE SETIEMBRE?
El decreto 320/2020 determina la suspensión de desalojos, siempre que el litigio se haya promovido por falta de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere. También hasta el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.
Se prorroga la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado.
La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible. En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.
Se establece el congelamiento de precios de alquileres y de las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.
Los contratos alcanzados por el Decreto de Necesidad y Urgencia son:
1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).
Finalmente se suspende la mediación obligatoria por el plazo de UN (1) año, a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución
¿QUÉ SUCEDE CON LAS HIPOTECAS?
Asimismo, el decreto 319/2020 determina el congelamiento del valor de las cuotas hipotecarias, hasta el día 30 de septiembre 2020, la cuota mensual de los créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados con el referido destino por la parte deudora o quienes la sucedan a título singular o universal.
La misma medida de congelamiento se aplicará a las cuotas mensuales de los créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).
Se suspenden ejecuciones hipotecarias, judiciales o extrajudiciales en las que el derecho real de garantía recaiga sobre los inmuebles destinados a vivienda única y con los requisitos allí establecidos. Esta suspensión también alcanza al supuesto establecido en el artículo 2207 del Código Civil y Comercial de la Nación, en la medida que la parte deudora que integre el condominio, o quienes la sucedan a título singular o universal, sean ocupantes de la vivienda. Esta medida alcanzará a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.
Igual medida y por el mismo plazo se aplicará a las ejecuciones correspondientes a créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).
Hasta el 30 de septiembre del año en curso, quedan suspendidos los plazos de prescripción y de caducidad de instancia en los procesos de ejecución hipotecaria y de créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).
Las deudas por diferencia en el monto de las cuotas será “La diferencia entre la suma de dinero que hubiere debido abonarse según las cláusulas contractuales y la suma de dinero que efectivamente corresponda abonar por aplicación del congelamiento del monto de las cuotas dispuesto en el artículo 2°, podrán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas sin intereses, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Si el número de cuotas pendientes del crédito con posterioridad al 30 de septiembre del corriente año, fueren menos de TRES (3), la parte acreedora deberá otorgar el número de cuotas adicionales necesarias para cumplir con ese requisito.”
En ningún caso se aplicarán intereses moratorios, compensatorios, ni punitorios ni otras penalidades previstas en el contrato.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte deudora que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
Las deudas por falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados, o en pagos parciales, podrán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el BANCO DE LA NACIÓN ARGENTINA, pero no podrán aplicarse intereses moratorios, punitorios ni ninguna otra penalidad. Este procedimiento para el pago en cuotas de las deudas contempladas en este artículo será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte deudora que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
FUENTE https://www.erreius.com